Ocupação, Aproveitamento e outros índices urbanísticos. O que são e como impactam as Cidades?

Os índices urbanísticos são referenciais técnicos utilizados pelo poder público como parâmetros para o estabelecimento de diretrizes de ocupação do território. Sua implementação busca assegurar, em teoria, um desenvolvimento sustentável e equilibrado das áreas urbanas, garantindo boa qualidade de vida para a população. O escopo dos índices é diverso e pode abranger tópicos como controle da densidade populacional de um território, usos de seu solo, altura máxima de edificações, dentre tantos outros espectros de terrenos privados. Há índices próprios para o espaço público também, como aqueles focados no planejamento de áreas verdes e infraestruturas urbanas. Neste artigo, nos concentraremos em explicar os dois índices mais utilizados pelo poder público no Brasil, a Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento, e brevemente listar alguns outros importantes índices cuja aplicação é reduzida.

Vale destacar que os índices tornam-se parâmetros urbanísticos quando passam a ser objeto de legislação municipal, geralmente através dos planos diretores e códigos de obra dos municípios. Desse modo, eles passam a ser utilizados pelos diversos atores da construção civil como valor referencial e limite para o desenvolvimento de projetos arquitetônicos e infraestruturais condizentes com o interesse público. Busca-se assim, assegurar uma implementação bem sucedida das diretrizes de planejamento estabelecidas legalmente. Por ser objeto de competência municipal, os parâmetros seguramente variam de cidade para cidade, se adequando à realidade das mesmas, inclusive variando em diferentes partes de um mesmo município. Os valores praticados em um centro adensado necessariamente serão diferentes dos estabelecidos em subúrbios ainda em consolidação.

Taxa de Ocupação

Taxa de Ocupação (TO) é a porcentagem que relaciona a área resultante da projeção superior de um edifício às dimensões do terreno em que ele está inserido. Ou seja, ela define a área máxima de um determinado terreno que pode ser ocupada com uma edificação.

A projeção superior de um edifício corresponde ao desenho técnico obtido pela projeção ortogonal e planificada das cobertas de uma edificação em determinado plano, nesse caso o solo. É irrelevante, para essa operação, se as cobertas projetadas advém de diferentes pavimentos do edifício. No entanto, é importante destacar que cada prefeitura possui autonomia para definir o que considera área computável ou não nessa projeção, por isso, é comum diversas cidades considerarem como dispensável, para efeitos desse cálculo, elementos como beirais e sacadas, desde que limitadas à determinado afastamento da fachada do edifício.

(1) Massa Edificada; (2) Plantas Baixas do Pavimentos; (3) Projeção dos Pavimentos no Solo

Por exemplo, como ilustrado abaixo, em um terreno com as dimensões de 20 x 30 m (frente x profundidade) tem-se com limite para a taxa de ocupação o valor de 50%. Logo, uma vez que a área total do terreno é de 600 m², a área máxima ocupável do mesmo passa a ser de 300 m² (50% do valor de sua área total).

(1) Terreno com Área Máxima Construível Delimitada; (2) Ocupação Máxima da Área Construível

Coeficiente de Aproveitamento

O Coeficiente de Aproveitamento (CA), como abordado na legislação brasileira, condiciona a área construível máxima de um edifício à área total de seu terreno. Ou seja, é o número que multiplicado pela área do terreno, estabelece a quantidade máxima de m² que poderão ser construídos em determinado lote, somadas as áreas computáveis de todos os pavimentos. Junto da Taxa de Ocupação, esses são dois os parâmetros mais utilizados nas legislações brasileiras para controlar a intensidade de ocupação do território urbano, teoricamente evitando a construção em excesso ou em escassez ao longo de determinada malha urbana.

(1) Terreno; (2) Partição da Área Total do Terreno em 4 Partes Iguais; (3) Empilhamento das Áreas Construíveis; (4) Edificação com Aproveitamento 1 distribuídos em 4 Pavimentos

Como ocorre com a Taxa de Ocupação, cada prefeitura possui particularidades sobre o que considera uma área computável ou não, mesmo que seja uma área construída e coberta. Por exemplo, é comum para efeito de cálculo de área construída computável para o Coeficiente de Aproveitamento, desconsiderar garagens em subsolo, sacadas, beirais e circulações abertas, desde que limitadas até determinada distância da fachada do edifício ou área limite. É importante consultar o código de obras do município onde o terreno em questão está implantado e averiguar essas particularidades.

A verticalização de uma cidade está intimamente associada à relação Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento. Por exemplo, na ilustração a baixo temos o mesmo terreno com 20 x 30 m (frente x profundidade). O primeiro exemplo de implantação possui uma ocupação máxima de 50% e o coeficiente de aproveitamento 2. Logo, é possível construir até 1200 m² com uma implantação máxima de 300 m², o que nos leva a possibilidade de erguer até 4 pavimentos. O segundo exemplo possui o mesmo coeficiente de aproveitamento, mas uma ocupação máxima de 32%. Logo, é possível construir os mesmos 1200 m², mas agora em uma implantação máxima de 192 m², o que nos permite construir até 6 pavimentos. No entanto, essa relação poucas vezes é perfeita, como no primeiro exemplo. Grande parte das vezes haverá sobras de potencial construtivo, como no segundo exemplo e caberá a equipe de concepção do projeto arquitetônico buscar alternativas para que o máximo aproveitamento de ambos os parâmetros ocorra.

(1) Exemplo 1; (2) Exemplo 2

Outros Parâmetros

Além dos dois parâmetros mais tradicionais da legislação brasileira, há uma série de outros parâmetros que a literatura urbanística nos proporciona. Alguns deles, inclusive, são fundamentais para a realização qualificada de um planejamento urbano, pois compilam informações que os parâmetros anteriormente estabelecidos são incapazes de absorver.

Densidade Urbana

Relaciona o número de habitantes às dimensões de sua determinada área urbana ocupada, podendo ser tanto estabelecida como meta em um planejamento, quanto uma constatação da realidade. A Densidade urbana é geralmente expressa em habitantes por hectare ou por metro quadrado e é uma importante métrica para o planejamento urbano, pois tem competência para influenciar na distribuição de infraestruturas, transporte público e expansão urbana. Além disso, a densidade urbana também pode afetar a economia, a preservação do meio ambiente e a relação entre espaço construído e espaço aberto.

Índice de Espaços Abertos (IEA)

Mede a proporção entre a quantidade de espaço não construído no terreno em que uma edificação está implantada e a área total construída dessa mesma edificação. Apesar de usado em menor escala no Brasil, é um índice para se ter atenção, pois é capaz de antever o volume populacional que trafegará sobre o espaço não edificado e a qualidade em que essa dinâmica se dará. Logo, a medida em que mais área é construída no terreno o IEA diminui e o número de pessoas que circulam pelo espaço não construído aumenta e a garantia do fornecimento de espaços abertos adequados aos ocupantes diminui. O cálculo do IEA se dá através da seguinte fórmula: IEA = (1 - TO)/CA .

(1) Delimitação dos Espaços Abertos

Altura Máxima de Construção

É a altura máxima que uma edificação pode alcançar, independentemente dos valores estabelecidos por seu coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação. A altura máxima é calculada pela distância entre o pavimento térreo e o nível da cobertura, geralmente excluindo níveis de casas de máquinas e a caixa d'água que por ventura possam existir na coberta. Esse parâmetro varia consideravelmente dependendo do contexto urbano em que está inserido, podendo ser mais ou menos restritivo ou nem mesmo existir. Quando ocorre, pode ser motivado por questões como preservação de visuais, integração de novas construções a espaço patrimonial protegido, área de pouso ou decolagem de veículos aéreos e assim por diante.

Taxa de Permeabilidade (TP)

É a porcentagem que estabelece um valor mínimo de solo em um terreno que deve ser mantido permeável à fluídos, ou seja, capaz de absorver líquidos - principalmente água. Por ser um número proporcional as dimensões do terreno em questão, os valores absolutos de área permeável necessária variam de caso a caso. A taxa de permeabilidade é um importante parâmetro urbano pois auxilia os municípios a reduzir chances de enchente em áreas densificadas, assim como assegura a integridade dos lençóis freáticos que por ventura existam. Seja de acordo com o adensamento de uma zona ou sua proximidade de áreas vegetadas, os valores da taxa de permeabilidade podem variar consideravelmente em uma mesma cidade.

O solo permeável não precisa, necessariamente, ser um solo vegetado. É possível fazer uso de materiais permeáveis para pavimentar determinadas superfícies, possibilitando a disposição arquitetônica do imóvel no terreno, ao mesmo tempo que se assegura a absorção de fluídos por parte do solo natural. Dentre alguns dos materiais permeáveis de maior uso, estão: 1. Blocos de concreto vazado; 2. Blocos Intertravados Permeáveis; 3. Seixos; 4. Asfalto Drenante; 5. Decks de Madeira.

Índice de Áreas Verdes (IAV)

É o parâmetro que expressa a relação entre a área dos espaços verdes de uso público e a quantidade de habitantes de uma determinada área. Nesse parâmetro, estão inclusas as praças, parques e similares. Ou seja, espaços abertos e vegetados cujo acesso é livre a população. Este parâmetro é importante para compor a medição da qualidade de vida da população de determinada área. Esse valor é medido globalmente e tem como valor mínimo de área verde o de 9 m² por habitante, segundo a OMS, sendo o ideal estabelecido entre 10 e 16 m².

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Os parâmetros listados acima foram descritos através de seus fundamentos mais básicos. Porém, há muito mais o que levar em consideração para o completo entendimento destes e de tantos outros parâmetros fundamentais para a boa conformação das cidades em que vivemos. Uma vez que não há unidade de ação para determinação desses valores, se faz necessária uma ampla troca de conhecimento entre pares, onde apenas a avaliação conjunta de estratégias, ações e resultados obtidos nas mais diversas localidades do brasil poderá ser capaz de promover um acelerado aprimoramento de nossa malha urbana.

Para os atores do mercado da construção civil que por ventura estavam com dúvidas sobre o que cada um dos parâmetros listados nesse artigo é, fica uma dica final: O desenvolvimento dos edifícios que ocuparão a malha urbana é um exercício complexo, por isso, consulte as leis urbanísticas do seu município com cuidado e conte com o auxílio de profissionais bem capacitados. Eles assegurarão o maior e melhor aproveitamento das potencialidades que um terreno possui.